商業(yè)項目本身含有地產、資本和商業(yè)三大元素。從商業(yè)項目運營開始，就脫離了地產的屬性，而邁向了資本和運營的雙核時代，兩者在不同的方面保證了商業(yè)項目的成功運營并最終盈利。那么如何解決商業(yè)地產設計“致命”缺陷？資本運營是核心。

商業(yè)物業(yè)以其長期的盈利能力被廣為看好，特別是在中國這樣一個蓬勃發(fā)展的大環(huán)境下。世界范圍的基金財團無不蜂擁而至，都想在中國飛速發(fā)展的商業(yè)物業(yè)上分得一杯羹。雖然政府出臺了若干政策限制外資進入相關領域，但是外資依然洶涌，并通過多種形式和渠道不斷的進入中國商業(yè)地產。之所以這種現(xiàn)在產生，至少說明了兩個問題：第一是優(yōu)質的商業(yè)物業(yè)的確實是個賺錢的金餑餑，要不外資不會付出越來越高的價格收購商業(yè)項目，第二是商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商確實缺錢，要不不會輕易放棄如此優(yōu)質的資產。說到底，這是資本的力量。

針對這個問題，一方面開發(fā)商應該對項目的開發(fā)成本有著準確的估算，盡量充足自己的資金，這樣才能從硬件到招商和運營各個環(huán)節(jié)保持較高水準。第二是銀行和金融機構應該對優(yōu)質的商業(yè)物業(yè)執(zhí)行傾斜性的政策，針對商業(yè)物業(yè)對資金的需求量大回報周期長等特點采取有針對性的政策。開發(fā)商對資本的戰(zhàn)略合作也應該慎重，不能饑不擇食，應該選擇有著豐富經驗和資源的合作方合作。資本問題是所有問題的關鍵，只有解決了資本的問題，商業(yè)項目才能專注于發(fā)展和運營。

目前中國商業(yè)地產商們的融資渠道單一，因此，地產商們在做項目時，首先要把自己的投入產出模式想清楚，是通過其他產業(yè)來養(yǎng)，還是將綜合體的一部分售出保留純商用物業(yè)，還是通過幾年的成熟培養(yǎng)，再到資本市場中變現(xiàn)。