目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，每個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃、招商談判而來(lái)的商戶是整個(gè)團(tuán)隊(duì)辛苦勞動(dòng)的成果，自然也對(duì)運(yùn)營(yíng)成功充滿期待。但真正的考驗(yàn)從開(kāi)業(yè)起才正式開(kāi)始。消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心各方面如何評(píng)價(jià)，購(gòu)物中心能否激起消費(fèi)者的消費(fèi)欲望這些都要先打一個(gè)問(wèn)號(hào)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)踐，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不斷調(diào)整。

購(gòu)物中心有著非常復(fù)雜的考核標(biāo)準(zhǔn)，但是其核心是銷售業(yè)績(jī)的不斷提升。對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)講，銷售額是評(píng)價(jià)商戶經(jīng)營(yíng)狀況以獲取穩(wěn)定租金收益的晴雨表。簡(jiǎn)單的說(shuō)，銷售額可以用客單價(jià)乘以發(fā)生消費(fèi)的人流量（有效人流）表示，而評(píng)價(jià)有效人流的標(biāo)準(zhǔn)就是提袋率。因此，獲得銷售業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，提升客單價(jià)和提袋率是有效的途徑。那么客單價(jià)與提袋率又與什么有關(guān)呢？

商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)：客單價(jià)與品牌組合

客單價(jià)是衡量購(gòu)物中心檔次的主要指標(biāo)，不同品牌定位的消費(fèi)客群不同，因此單價(jià)也不同。以北京為例：國(guó)貿(mào)商城、金融街購(gòu)物中心都是奢侈品購(gòu)物中心，其定價(jià)大都在數(shù)千元起步，客單價(jià)也就較高。而其中的核心品牌的起價(jià)會(huì)更高，這類的商場(chǎng)只服務(wù)于消費(fèi)者中的10%左右的高端客戶；而以西單大悅城、新東安apm、藍(lán)色港灣、三里屯VILLAGE等為主的一批中高檔購(gòu)物中心，其客單價(jià)大約在數(shù)百元到數(shù)千元之間，其服務(wù)的客戶群體也較為廣泛，城市中的白領(lǐng)一族，政府職員、教師、學(xué)生等人群等，都選擇到這些場(chǎng)所購(gòu)物。而類似于新光天地、東方新天地等購(gòu)物中心，由于其面積較大，因此其商戶既有奢侈性品牌也有青春時(shí)尚品牌，定位和檔次介于奢侈品購(gòu)物中心和中高檔購(gòu)物中心之間。

在成熟的購(gòu)物中心里，其不同品牌，不同業(yè)態(tài)的客單價(jià)也呈現(xiàn)出較廣的分布范圍，用以吸引足夠廣泛的消費(fèi)者。例如拿餐飲來(lái)說(shuō)，快餐和正餐之間對(duì)比非常明顯，快餐的客單價(jià)低而翻臺(tái)率高，正餐的客單價(jià)高而翻臺(tái)率底，那么如何調(diào)整餐飲業(yè)態(tài)不同的品牌比例呢。要考慮的情況大致有如下方面：首先是餐飲品牌和購(gòu)物中心整體定位是否匹配；第二是餐飲品牌能否促進(jìn)零售以及娛樂(lè)等業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)銷售；第三是餐飲品牌本身是否符合客群的需要，能否成功的吸引客流。符合以上三點(diǎn)的餐飲品牌將在獲得良好的收益的同時(shí)，也為購(gòu)物中心帶來(lái)更多聯(lián)動(dòng)價(jià)值。而零售、娛樂(lè)休閑等業(yè)態(tài)也因該遵從以上原則。

從客單價(jià)的整體分布來(lái)看，基本呈現(xiàn)正態(tài)分布或橄欖狀，即符合項(xiàng)目定位的品牌為主體，輔以較高檔和較低檔品牌。由于在正常社會(huì)環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)是不斷增長(zhǎng)的，在引進(jìn)新品牌時(shí)，保險(xiǎn)的做法是引進(jìn)與目前購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)良好的品牌類似的或者其升級(jí)品牌，這樣就能在不知不覺(jué)間提升購(gòu)物中心的檔次，適應(yīng)并引導(dǎo)消費(fèi)者擴(kuò)大或者提升消費(fèi)品味。

商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)：提袋率與業(yè)態(tài)構(gòu)成

保證品牌提升的同時(shí)，也應(yīng)吸引更多具有差異類的業(yè)態(tài)，豐富消費(fèi)內(nèi)容，使得購(gòu)物中心的聚客能力進(jìn)一步加強(qiáng)，提袋率不斷上升。增加提袋率不能僅從促銷活動(dòng)入手，否則無(wú)異于飲鴆止渴。過(guò)度促銷會(huì)損害商家利益，影響購(gòu)物中心的品質(zhì)和口碑，對(duì)于購(gòu)物中心提升造成不利影響。提升提袋率應(yīng)該在品牌、價(jià)格、服務(wù)、購(gòu)物環(huán)境、標(biāo)識(shí)導(dǎo)引等多方面做功夫，還應(yīng)注意業(yè)態(tài)的合理構(gòu)成，增加顧客非目的性消費(fèi)和隨意消費(fèi)的可能，延長(zhǎng)消費(fèi)者在購(gòu)物中心的逗留時(shí)間，引發(fā)更多銷售。

同樣在提升提袋率時(shí)，也應(yīng)注意激發(fā)不同人群的消費(fèi)欲望，比如目前家庭、朋友、戀人一起消費(fèi)的比重很大，因此業(yè)態(tài)構(gòu)成和品牌要適合不同人群消費(fèi)，從性別上看有男女之分，社會(huì)角色上千差萬(wàn)別。舉個(gè)例子說(shuō)，媽媽可以買服裝做美容，爸爸可以打游戲、泡酒吧，孩子可以選擇買玩具或者溜冰，一家人可以享受美食看電影，這種復(fù)合的業(yè)態(tài)使得每位家庭成員都有喜歡的消費(fèi)項(xiàng)目，從而有效的提升了提袋率。

因此，在提袋率的提升方面應(yīng)注重關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)和品牌活動(dòng)的相互促進(jìn)，從購(gòu)物中心的整體出發(fā)，從消費(fèi)者的生活方式出發(fā)，營(yíng)造全方位的活動(dòng)和全面消費(fèi)氛圍，滿足其全方位的消費(fèi)習(xí)慣，并以此作為品牌調(diào)整的依據(jù)。購(gòu)物中心是一個(gè)包羅萬(wàn)象的消費(fèi)目的地，也應(yīng)該是能夠滿足消費(fèi)者全方位需求的地方，有人說(shuō)購(gòu)物中心是最親民的商業(yè)場(chǎng)所一點(diǎn)也不為過(guò)。消費(fèi)者的任何一種消費(fèi)欲望都將是提升提袋率的契機(jī)。  

總之，客單價(jià)和提袋率的相互影響該如何考量，要針對(duì)不同的項(xiàng)目，需要有細(xì)致、完整、科學(xué)的研究。針對(duì)客單價(jià)和提袋率的相互變化，應(yīng)該計(jì)算出變化前后的每天每平米的銷售額，進(jìn)行對(duì)比，將這種對(duì)比的結(jié)果與活動(dòng)促銷、品牌業(yè)態(tài)調(diào)整、銷售周期變化等建立關(guān)聯(lián)，在實(shí)踐中不斷調(diào)整。同時(shí)注意兩者之間微妙的相互影響，客單價(jià)和提袋率的提升不能相互威脅，而是要相互促進(jìn)，否則片面提升客單價(jià)，偏離目標(biāo)客群，反而會(huì)降低提袋率；片面強(qiáng)調(diào)提袋率降價(jià)打折，同樣會(huì)損害商家和購(gòu)物中心的利益。合理有度地處理好提袋率、客單價(jià)、品牌組合、業(yè)態(tài)構(gòu)成的關(guān)系，這樣才能促進(jìn)購(gòu)物中心的穩(wěn)健發(fā)展。