2017中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇年會(huì)于4月12日至14日在杭州城中香格里拉大酒店舉行，該會(huì)議由全國性商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)組織全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)發(fā)起，與國內(nèi)多家行業(yè)權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合舉辦。此次會(huì)議中全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)與RET睿意德聯(lián)合發(fā)布名為《2017中國商業(yè)地產(chǎn)盤點(diǎn)與趨勢(shì)》報(bào)告，以下為報(bào)告的全部內(nèi)容。

2016行業(yè)六大現(xiàn)象解讀

一、零售新政出臺(tái)，利好實(shí)體零售

代表性事件：國務(wù)院辦公廳發(fā)文力挺實(shí)體零售

關(guān)注理由：國務(wù)院辦公廳在電商狂歡節(jié)雙11當(dāng)天，印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)實(shí)體零售創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的意見》肯定了實(shí)體零售在引導(dǎo)生產(chǎn)、擴(kuò)大消費(fèi)、保障就業(yè)方面的地位。并提出了簡政放權(quán)、減輕企業(yè)稅負(fù)等具體措施，強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)構(gòu)建線上線下一體化的監(jiān)管體系，促進(jìn)公平競爭。措施能否轉(zhuǎn)化成有效的市場推動(dòng)力尚待觀察，但發(fā)布本身已為陰霾重重的實(shí)體商業(yè)帶來積極信號(hào)。

二、電商與實(shí)體商業(yè)共同進(jìn)入變革期

代表性事件：馬云提出新零售引發(fā)爭議

關(guān)注理由：2016年電商和實(shí)體商業(yè)，已從存亡之爭，轉(zhuǎn)向如何融合的探討。馬云在10月的云棲大會(huì)上，提出純電商將死，新零售時(shí)代到來。后遭宗慶后、董明珠炮轟，引發(fā)行業(yè)爭議。從歷史角度看，這一概念引發(fā)的行業(yè)大討論的意義或超過了概念本身的價(jià)值。近年來電商市場增長率持續(xù)下滑，實(shí)體商業(yè)的經(jīng)營壓力也不斷加碼。如何升級(jí)內(nèi)容、優(yōu)化商業(yè)模式是雙方的共同命題。

三、空間改造項(xiàng)目引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新

代表性事件：東四共享際開業(yè)

關(guān)注理由：如果說優(yōu)客工場是聯(lián)合辦公在國內(nèi)的演繹，共享際則是一個(gè)以商業(yè)地產(chǎn)思維結(jié)合社群經(jīng)濟(jì)進(jìn)行的閑置物業(yè)改造實(shí)驗(yàn)。關(guān)于如何挖掘用戶需求、滿足用戶需求、在用戶間創(chuàng)造連接，在傳統(tǒng)商業(yè)模式之外激發(fā)社群價(jià)值，找到下一個(gè)利潤增長點(diǎn)，共享際對(duì)行業(yè)來說是個(gè)值得關(guān)注的創(chuàng)新項(xiàng)目。

四、商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營之路進(jìn)入發(fā)力階段

代表性事件：萬達(dá)與富力簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃5年合作開發(fā)25個(gè)綜合體

關(guān)注理由：12月9日萬達(dá)攜手富力，重啟輕重資產(chǎn)劃分的競合模式。此次合作屬于萬達(dá)和萬科“萬萬”合作的升級(jí)版。萬達(dá)發(fā)揮了自身的拿地優(yōu)勢(shì)和商業(yè)規(guī)劃、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，將投資、建設(shè)打包給富力來做。此次優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的合作模式，或成為萬達(dá)輕資產(chǎn)模式的突破口。7月大悅城出讓6項(xiàng)目49%股權(quán)，11月以13.96億元買入上海長風(fēng)景畔廣場，明確了以股換錢，再通過外部收購方式謀求規(guī)模化發(fā)展之路。2017年預(yù)計(jì)開發(fā)商的輕資產(chǎn)之路將正式進(jìn)入發(fā)力階段。

五、傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入提質(zhì)減速階段

代表性事件：中融長河接手太陽宮百盛

關(guān)注理由：百盛在內(nèi)地業(yè)績持續(xù)下滑的背景下，10月以23.2億元的價(jià)格，將太陽宮店出售給中融長河資本減壓。世茂則以29.72億元出售世茂國際中心商業(yè)部分給樂視。2016年非專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)買家頻頻出手，或改變物業(yè)功能另辟經(jīng)營途徑。這兩宗項(xiàng)目成交，以及2016年商改寫項(xiàng)目的涌現(xiàn)，一方面暗示著傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營困境，另一方面標(biāo)志著行業(yè)已進(jìn)入提質(zhì)減速階段。

六、資產(chǎn)證券化之路斬獲新突破

代表性事件：國內(nèi)首單交易所掛牌CMBS發(fā)行

關(guān)注理由：8月24日“高和招商-金茂凱晨專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”在上海證券交易所成功掛牌發(fā)行。以債務(wù)證券化的方式實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)證券化的新突破。CMBS模式一方面能夠?qū)崿F(xiàn)開發(fā)商優(yōu)化融資成本、資本結(jié)構(gòu)的訴求；另一方面已具備較成熟的法律和稅收環(huán)境，更容易得到政策支持。將成為開發(fā)商盤活存量資產(chǎn)的一大利器。

2017行業(yè)四大趨勢(shì)展望

一、從重增量轉(zhuǎn)向重存量

商業(yè)地產(chǎn)上半場的發(fā)展在于跑馬圈地、廣泛布局，以規(guī)模促品牌。隨著行業(yè)競爭的加劇，增量項(xiàng)目銳減，而過剩的存量項(xiàng)目則面臨著生存和盤活難題。對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)化、改造、提升能力一方面是企業(yè)的生存之本，另一方面也是其在資本市場上獲得認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)退出的底層基礎(chǔ)。城市更新的大環(huán)境將引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)從重增量轉(zhuǎn)向重存量，從重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營，進(jìn)入行業(yè)內(nèi)修年。

二、資本運(yùn)作能力成為開發(fā)商最強(qiáng)助攻

隨著首單CMBS的落地，商業(yè)地產(chǎn)證券化之路重燃希望，商業(yè)項(xiàng)目的金融屬性進(jìn)一步被激活。存量市場中，資產(chǎn)管理和整合能力將取代拿地開發(fā)能力，成為規(guī)模化發(fā)展的核心要素。資本運(yùn)作能力將成為開發(fā)商角力戰(zhàn)的最強(qiáng)助攻，直接決定其發(fā)展速度。優(yōu)質(zhì)開發(fā)商將有希望借助資本的力量實(shí)現(xiàn)提速和退出。

三、品質(zhì)革命爆發(fā)

近幾年行業(yè)的關(guān)注點(diǎn)，多集中在場景、數(shù)字化等營銷層面，過分關(guān)注年輕人而忽略了中產(chǎn)階層的需求。購買力強(qiáng)勁的中產(chǎn)階層對(duì)消費(fèi)的選擇求好重于求新。零售的本質(zhì)是商品，不僅要強(qiáng)調(diào)渠道的打通、營銷的聯(lián)通，更要關(guān)注商品本身，關(guān)注產(chǎn)品的創(chuàng)新。品質(zhì)革命的爆發(fā)，將引領(lǐng)市場進(jìn)入好零售時(shí)代。打造品質(zhì)更好商品，滿足市場需求；實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新，激發(fā)引領(lǐng)市場需求。

四、商業(yè)邊界泛化

互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展?jié)B透，已經(jīng)潛移默化地影響了消費(fèi)者的思維模式和行為模式。商業(yè)的打造必須從有邊界的場所中心模式，轉(zhuǎn)向無邊界的用戶中心模式，才能適應(yīng)新的需求市場。打開傳統(tǒng)觀念里對(duì)業(yè)態(tài)、品牌、線上線下關(guān)系的想象，從用戶角度出發(fā)，以最集約化的方式滿足人的需求。